Condomínios Edilícios do Brasil
Seis estudos e um atlas interativo escritos a partir da base completa do CNPJ: 337.605 condomínios edilícios cruzados com o CEP georreferenciado, a população do IBGE e as camadas do GeoSampa.
O condomínio edilício é o ativo imobiliário mais comum da vida urbana brasileira, e um dos menos medidos. Estes estudos partem de uma pergunta simples: o que o cadastro público diz sobre ele quando se olha a base inteira, e não uma amostra?
Os seis textos formam um argumento em sequência. O panorama mostra um estoque que parou de crescer e começou a envelhecer. O estudo sobre subcondomínios revela que, em São Paulo, a contagem por CNPJ já erra o tamanho do mercado em quase metade. O cruzamento de 2020 mostra que o envelhecimento é aritmética, não projeção. O estudo sobre responsabilidade mostra o que a idade muda para o síndico, o quinto mostra a oportunidade que isso abre para quem administra, e o sexto sobrepõe dois mapas para dizer onde ela está: o mercado que envelhece e o que cresce não ficam nas mesmas cidades.
O Atlas fecha a série com o mapa de todos os condomínios ativos: uma linha do tempo para ver o estoque se formar ano a ano, e filtros por região, UF e região metropolitana para conferir qualquer número dos estudos na sua própria praça.
Sobre os dados
A base é o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica da Receita Federal, competência 08/2026, filtrada pela natureza jurídica 308-5 — Condomínio Edilício. São os dados abertos da Receita, a mesma fonte que o Themis serve por API. Sobre ela foram cruzados o CEP georreferenciado, a população municipal do IBGE e a camada de Eixos de Estruturação da Transformação Urbana do GeoSampa.
Cada estudo separa o que está medido do que é interpretação, e diz onde o número é frágil. Quando uma afirmação depende de uma escolha de método, a escolha está no texto.
O panorama: duas ondas, um estoque que envelhece
O Brasil tem 337.605 condomínios edilícios registrados, e dois terços dos municípios não têm nenhum. O estoque não cresce mais em número: envelhece e se concentra.
ESTUDO 02 · Achado original · São Paulo · eixos de transformação urbanaCondomínio edilício com CNPJ de filial
A base do CNPJ tem 1.613 condomínios edilícios registrados como filial. Não são filiais: são subcondomínios. Em São Paulo, já são 1 em cada 6 novos condomínios, e a contagem por CNPJ erra o mercado em 44%.
ESTUDO 03 · Envelhecimento · reposição · o futuro já determinadoO cruzamento de 2020
Em 2020 o Brasil passou a ter mais condomínios fazendo 30 anos do que nascendo. A reposição colapsou, o estoque não sai, e quem faz 30 anos em 2050 já nasceu.
ESTUDO 04 · Responsabilidade civil · NBR 15575 · o precedente da FlóridaA norma copia, e copia depois de um colapso
53,3% dos condomínios ativos já passaram da vida útil de projeto das instalações. O dever de conservar já existe; o que a idade muda é o ônus da prova. E a lei, no Brasil e fora dele, chega depois do colapso.
ESTUDO 05 · Administradoras · escala · BMS e retrofitA oportunidade que ninguém está pegando
A administradora de condomínio média tem cerca de 69 prédios na carteira, 37 deles além da vida útil de projeto. A escala para vender controle predial já existe; o setor é que não foi construído para isso.
ESTUDO 06 · Geografia · concentração · onde a obra foi pararDois mapas sobrepostos
Metade dos condomínios edilícios do Brasil está em 18 municípios, e não são esses que estão sendo construídos. O mercado que envelhece e o mercado que cresce não estão nas mesmas cidades — e o primeiro é 4,5 vezes maior.
ATLAS · Mapa interativo · 1969–2026 · condomínios ativosAtlas Condominial Brasileiro
Onde e quando o Brasil virou condomínio. 334.277 condomínios edilícios ativos, cada um no ponto do seu CEP e no ano em que abriu CNPJ. Mova a janela de tempo e o estoque se forma na tela: primeiro Rio e São Paulo, depois Belo Horizonte e o Sul, depois o litoral catarinense.
Iniciar conversa