Atlas Condominial Brasileiro

O Estudo 06, Dois mapas sobrepostos, lê este mapa: onde o estoque está concentrado, para onde a obra se deslocou e por que o mercado que envelhece e o que cresce ficam em cidades diferentes.

Como ler este mapa — e onde ele engana

Um CNPJ não é um apartamento. Cada ponto é um condomínio, de quatro ou de quatrocentas unidades. Por isso “condomínios por 100 mil habitantes” mede o quanto o estoque está fatiado em pessoas jurídicas, e não a verticalização. Belo Horizonte aparece com 1.095 por 100 mil e São Paulo com 286 — boa parte dessa diferença é prédio menor, não mais prédio.

A data é a do CNPJ, não a do habite-se. A abertura costuma acontecer na instalação do condomínio, o que faz dela uma proxy razoável da entrega. Registros retroativos existem e empurram parte do estoque antigo para frente na linha do tempo.

A posição é o centroide do CEP. Dentro das cidades isso equivale a quadra ou logradouro — granularidade real, e é dela que vêm os corredores visíveis no zoom. No interior, um único CEP pode cobrir uma localidade inteira.

Estoque atual por safra, não série histórica. O acumulado responde “quantos dos condomínios hoje ativos abriram CNPJ até tal ano”. Quem abriu e deu baixa não aparece, então os anos antigos estão subestimados: a curva real de ativações era mais alta do que a que se vê.

O que está fora. Natureza jurídica 308-5, situação ativa, somente matriz. Dos 334.565 ativos, 288 (0,09%) não têm coordenada e ficaram de fora. O primeiro balde (≤1969) concentra 1.402 registros, o que subestima levemente a idade média das praças mais antigas. É por esse recorte — só ativos, só matriz, só com coordenada, população do Censo 2022 — que os números daqui diferem um pouco dos estudos da série, que partem de outros recortes: ora todos os registros, ora só os ativos.

A escala de calor é relativa. A densidade é suavizada e a escala satura no percentil 99,5 da área ocupada — sem isso São Paulo apagaria o resto do país. Serve para ler forma. Para ler número, use os quadros e a tabela, que não têm suavização. Nos modos por habitante e por idade, as cores são quintis do próprio recorte, então mudam quando o filtro muda.

Regiões metropolitanas. A composição é a oficial do IBGE — 84 regiões metropolitanas instituídas por lei estadual, 1.377 municípios, sem sobreposição entre elas. Aparecem no filtro as 78 que têm ao menos um condomínio. Elas concentram 265.327 dos 334.277 registros, ou 79,4%.