Dois mapas sobrepostos
Geografia · concentração · onde a obra foi parar
Metade dos condomínios edilícios do Brasil está em 18 municípios. E não são esses que estão sendo construídos.
Botei os 334.277 condomínios edilícios ativos no mapa — cada um no ponto do seu CEP, com o ano em que abriu CNPJ. O que aparece são dois países sobrepostos. O mapa está aberto para quem quiser conferir: é o Atlas Condominial Brasileiro, com os mesmos dados deste estudo, filtrável por região, UF, região metropolitana e janela de tempo.
No mapa, vermelho é o município que quase parou de crescer; azul é o que cresce acima da média do país. As duas cores não estão nas mesmas cidades.
1. O estoque é absurdamente concentrado.
1.849 municípios têm ao menos um condomínio edilício com CNPJ. São 33% do país: dois terços do Brasil não têm nenhum com CNPJ aberto.
E dentro desse terço a concentração continua. Três municípios reúnem 25% do estoque. Dezoito reúnem metade. Cento e quinze reúnem 80%. As 84 regiões metropolitanas oficiais concentram 265.327 condomínios, 79,4% do total.
2. Mas a obra saiu de lá.
Entre 1990 e 1994, 58% dos CNPJs novos abriam nos 10 maiores municípios. Entre 2015 e 2019, 22%. A parcela aberta dentro de região metropolitana caiu de 85% para 72%.
E não é dispersão para o Brasil inteiro — é deslocamento para destinos específicos: o litoral de Santa Catarina, os anéis metropolitanos de Curitiba e Porto Alegre, o entorno de Brasília, cidades médias do interior.
3. Aí os dois mapas se separam.
Peguei os 163 municípios com 300 condomínios ou mais — 86% do estoque do país — e olhei os extremos.
Parou de crescer, menos de 15% do estoque aberto depois de 2015: 21 municípios, 113.282 condomínios, 27,1 anos de idade média.
Está crescendo, 45% ou mais aberto depois de 2015: 39 municípios, 25.058 condomínios, 12,2 anos.
De um lado: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Porto Alegre, Brasília, Salvador, Santos, Recife, Fortaleza, Campinas, Vitória, Niterói, Guarujá.
Do outro: São José dos Pinhais, Joinville, Itajaí, Palhoça, Camboriú, Caucaia, Valparaíso de Goiás, Águas Lindas de Goiás.
O mercado que envelhece tem 4,5 vezes mais prédios que o mercado que cresce.
Os extremos são desconcertantes. Santos: 32,1 anos de idade média, 6% do estoque aberto depois de 2015. Guarujá: 33,4 anos e 5%. São os estoques mais velhos do país — e praticamente pararam de receber prédio novo.
O que isso muda na prática
Nos estudos anteriores eu mostrei que 53% do estoque já passou dos 20 anos de vida útil de projeto das instalações pela NBR 15575, que o dever de conservar já é exigível hoje, e que a administradora média tem cerca de 69 prédios na carteira sem vender nada técnico sobre eles.
O mapa acrescenta a parte que faltava: onde.
E a resposta é confortável e incômoda ao mesmo tempo. A demanda por inspeção, laudo, instrumentação e obra planejada está exatamente nas cidades onde as administradoras já estão. Rio, Belo Horizonte, Porto Alegre, Salvador, Recife, Santos. Não é preciso abrir praça nova, nem montar capilaridade. O custo de aquisição do cliente já foi pago, faz anos. O que muda não é o endereço — é o que se vende no endereço que já se tem.
O inverso também vale, e é o alerta. Quem vive de contrato novo, de condomínio recém-entregue, está num mercado de 25 mil prédios que fica em Itajaí, Camboriú, São José dos Pinhais e Águas Lindas de Goiás. É um bom mercado, está crescendo de verdade. Só é 4,5 vezes menor — e fica longe de onde quase todo mundo está instalado.
Notas de método
Registro não é construção, e os dados não separam os dois: parte da desconcentração pode ser comportamento cadastral, prédios menores em cidades menores abrindo CNPJ hoje onde antes não abririam. O deslocamento vai para destinos específicos e com obra conhecida, o que pesa a favor de construção real — a direção do achado se sustenta, a magnitude não é garantida. A queda também não é contínua: a parcela nos 10 maiores municípios voltou de 22% (2015–2019) para 27,7% (2020–2026), e a tendência de longo prazo estabilizou na última década.
Os cortes de 15% e 45% são uma forma de nomear os extremos de um contínuo; o terceiro gráfico do painel mostra a inclinação inteira, que é o que importa. A idade conta desde a abertura do CNPJ, não desde o habite-se, e só entram os CNPJs hoje ativos: quem deu baixa não aparece, e uma praça com muitas baixas parece mais jovem do que é.
FonteCNPJ/Receita Federal, competência 08/2026 — natureza jurídica 308-5, situação ativa, somente matriz, com CEP georreferenciado. Regiões metropolitanas: composição oficial do IBGE.
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