O cruzamento de 2020

Em 2020 o Brasil cruzou uma linha que não vai desfazer: passaram a envelhecer mais condomínios por ano do que nascem.

Extraí os 337.605 condomínios edilícios da base do CNPJ e olhei para a idade do estoque. O resultado contraria o que se espera de um país em desenvolvimento.

A intuição diz: país que urbanizou tarde tem estoque novo, construção crescendo, e o problema é construir mais.

O dado diz outra coisa.

1. A reposição colapsou.

Condomínios novos sobre o estoque acumulado: 19,0% em 1992, 5,5% em 2000, 1,76% em 2025. Em 1992 o estoque dobrava em cinco anos. No ritmo de hoje, leva 57. E não é ciclo — a queda é contínua há três décadas, com uma única interrupção em 2014.

2. O estoque praticamente não sai.

De 337.605 condomínios, apenas 1.764 foram baixados. E o detalhe importa: 59% das baixas acontecem antes dos 10 anos — são empreendimentos que não vingaram, não prédios demolidos.

Condomínios baixados com mais de 30 anos, em toda a série histórica: 60. Sessenta.

3. Por quê. E essa é a parte que me parece pouco discutida.

O condomínio edilício é um instrumento de acumulação, não de circulação.

A mesma engenharia jurídica que viabilizou a verticalização brasileira — fracionar a propriedade em centenas de frações ideais — é o que impede sua renovação. Um terreno com uma casa se substitui por decisão de um proprietário. Um terreno com um edifício de 1970 e 60 unidades exige reunir a vontade de 60 famílias. Na prática, congela.

Então o Brasil está construindo um estoque que não consegue renovar.

4. E o futuro já está determinado.

Quem faz 30 anos em 2050 nasceu em 2020. Não é projeção, é aritmética.

230.025 condomínios cruzam os 30 anos entre 2026 e 2055 — uma média de 7.668 por ano, contra 6.331 novos por ano no fluxo atual. O pico é em 2044, com 10.449.

Em 2035, 43% do estoque terá passado dos 30 anos. Em 2040, 47%.

5. O problema não é a idade. É chegar nela sem o aparato.

Países que urbanizaram antes construíram o estoque cedo e tiveram décadas para montar o que o mantém: inspeção periódica obrigatória, financiamento de retrofit, norma para edificação existente.

O Brasil construiu tarde, rápido, e chega à parede de manutenção com a NBR de inspeção predial de 2020 — cinco anos de idade —, sem exigência nacional de inspeção periódica, e com financiamento desenhado para obra nova.

O que isso muda para quem trabalha no setor

A gestão condominial deixa de ser negócio de crescimento e passa a ser negócio de estoque.

Muda a competência que vale. De captar empreendimento novo para administrar ativo velho: fundo de reserva dimensionado de verdade, obra de recuperação estrutural, laudo técnico, adequação normativa — e a parte mais difícil, conduzir a assembleia que precisa aprovar uma obra cara num prédio onde ninguém quer pagar.

É um mercado que não cresce em número de ativos e cresce muito em complexidade por ativo. São coisas diferentes. Quem dimensionar pelo primeiro vai subestimar o segundo.

Notas de método

Os 30 anos não são limiar normativo: são a convenção de engenharia sobre quando hidráulica, elétrica, impermeabilização e fachada passam a exigir intervenção pesada. A linha de quem faz 30 anos começa em 2017 de propósito, porque os registros retroativos de 1984–1986 criariam um pico falso em 2014–2016; o trecho de 2026 a 2055 deriva de nascimentos entre 1996 e 2025 e está livre disso. E a explicação pelo fracionamento em frações ideais é leitura, não achado: o dado mostra que o estoque não sai, não por quê.