O panorama: duas ondas, um estoque que envelhece

O Brasil tem 337.605 condomínios edilícios registrados. E dois terços dos municípios brasileiros não têm nenhum.

Extraí a base completa do CNPJ da Receita Federal — natureza jurídica 308-5, Condomínio Edilício — e cruzei com o CEP georreferenciado e a população do IBGE. Quatro coisas saltaram.

1. A verticalização brasileira teve duas ondas, não uma.

A primeira entre 1992 e 1994, com média de 11.572 novos condomínios por ano. A segunda entre 2013 e 2015, com 10.227. Em 2025 foram 5.798 — uma queda de 44,5% em relação a 2014.

2. O estoque envelheceu.

A idade mediana é de 21 anos. E 104 mil condomínios — 1 em cada 3 — já passaram dos 30 anos. Isso é inspeção predial, retrofit de fachada, troca de prumadas, adequação de acessibilidade e de sistemas de segurança. A agenda técnica da próxima década já está construída e de pé.

3. A diferença entre estados é brutal.

Santa Catarina tem 354 condomínios por 100 mil habitantes; Rio Grande do Sul, 351. Roraima tem 7. Uma razão de 51 vezes. E não é só renda: São Paulo aparece em 8º, com 190.

4. E a concentração municipal é ainda maior.

As 100 maiores cidades respondem por 78% do estoque. Belo Horizonte sozinha tem 25.610 condomínios — 1.106 por 100 mil habitantes, quase quatro vezes São Paulo (289) e bem acima do Rio (442).

Uma ressalva que o dado exige

Menos CNPJ não é o mesmo que menos unidades entregues. O empreendimento médio ficou maior, e um registro passou a concentrar mais unidades. A curva mede empreendimentos, não metros quadrados.

Os anos de 1984 a 1986 ficaram fora da linha do tempo: concentram 15,8% dos registros em apenas 30 datas, 54% deles em São Paulo — assinatura de evento cadastral, não de atividade construtiva. São prédios reais, porém mais antigos que a data declarada. Pelo mesmo motivo, a contagem por idade é conservadora: parte do que aparece na faixa de 30 a 40 anos é de edifícios mais velhos, registrados depois.

O que isso muda

Para quem administra condomínio, a leitura é direta: o mercado não está crescendo em número de ativos, está envelhecendo e se concentrando. Muda o que se vende, muda a competência que se precisa ter.

Os estudos seguintes destrincham cada um desses recortes.