A norma copia, e copia depois de um colapso

A norma brasileira de gestão predial não antecipa. Ela copia — e copia depois que alguém morre. Vale saber o que já está escrito lá fora, porque o nosso estoque acabou de entrar na idade em que essas leis foram feitas.

Extraí os 332 mil condomínios edilícios ativos do CNPJ e cruzei a idade de cada um com os prazos de vida útil de projeto da ABNT NBR 15575:

53,3% do estoque — 176.870 condomínios — já passou dos 20 anos, que é a VUP mínima das instalações hidráulicas e elétricas e do revestimento de fachada. E 68,2% passou dos 13 anos, prazo dos revestimentos internos e esquadrias.

VUP não é prazo de validade. É uma promessa condicionada: o sistema entrega aquele desempenho se o plano de manutenção for cumprido. Passar dela não significa falha — significa que a manutenção deixa de ser rotina e vira reposição, e que a ausência de plano deixa de ser desleixo e vira exposição.

O dever já existe, e não pergunta a idade do prédio

O Código Civil, no art. 1.348, V, atribui ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns”. A NBR 5674 exige um sistema de manutenção documentado — não apenas manutenção, registro dela.

E o art. 937 é a dobradiça de tudo: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.” A doutrina e a jurisprudência tratam essa responsabilidade como objetiva, condicionada à omissão.

Repare na expressão: “cuja necessidade fosse manifesta”.

Num prédio de 10 anos, o que é manifesto é razoavelmente óbvio. Num prédio de 35, com todos os sistemas além da VUP, o que é manifesto passa a ser uma pergunta técnica — e, depois do fato, uma pergunta probatória.

O padrão que se repete

A autovistoria predial obrigatória do Rio de Janeiro é de 2013 — Lei estadual 6.400 e Decreto municipal 37.426, laudo a cada cinco anos. Ela veio depois do desabamento do Edifício Liberdade, no Centro do Rio, em janeiro de 2012.

Nos Estados Unidos, o Champlain Towers South ruiu em Surfside em 24 de junho de 2021, matando 98 pessoas. Em 26 de maio de 2022 a Flórida aprovou a Senate Bill 4-D, que passou a exigir inspeção estrutural obrigatória aos 30 anos de idade do edifício, repetida a cada dez, e estudo de reserva de integridade estrutural — ou seja, obrigou o condomínio a provisionar a obra com base em laudo de engenharia, não em bom senso de assembleia.

Nova York faz inspeção de fachada a cada cinco anos desde 1980, depois de uma morte por queda de revestimento.

O desenho é sempre o mesmo: um colapso, um limiar de idade, um laudo periódico com responsável técnico identificado, e uma exigência de provisionamento.

E o limiar de 30 anos da Flórida, aplicado ao Brasil hoje, alcança 104.164 condomínios — 31% do estoque ativo.

São Paulo não exige nada periódico

E aqui está o fato que me parece mais difícil de defender.

O Código de Obras da capital — Lei 16.642/2017 — responsabiliza o proprietário pela “manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade” no art. 6º, prevê Certificado de Segurança no art. 43 sem prazo de renovação, e no art. 81 autoriza a Prefeitura a vistoriar “a qualquer tempo”. A diferença entre esse último e uma inspeção obrigatória é toda: numa, o poder público decide quando olhar; na outra, o condomínio tem de provar que olhou.

Circula no mercado que a Lei 17.202/2019 teria criado inspeção obrigatória para prédios acima de 5 anos. Não criou — a ementa dela é “regularização de edificações”, nos termos do art. 367 do Plano Diretor. Vale corrigir quando aparecer.

O que São Paulo tem de periódico é o AVCB, e é obrigação estadual. Ele cobre incêndio. Não cobre estrutura, hidráulica, impermeabilização nem fachada — que é justamente onde a vida útil de projeto já expirou para metade do estoque.

Compare: o Rio tem 27.220 condomínios ativos, 18.733 deles acima de 25 anos (69%), e lei de autovistoria desde 2013. São Paulo tem 32.460 ativos, 18.806 acima de 25 anos (58%), e nenhuma lei municipal de inspeção periódica.

As duas maiores praças do país têm praticamente o mesmo número de prédios acima de 25 anos. Uma legislou; a outra não. E a diferença entre elas não é técnica — é que o Rio teve o Edifício Liberdade em janeiro de 2012.

Somando as seis maiores praças onde não localizei lei municipal de inspeção periódica — São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre, Curitiba, Brasília e Salvador —, são 94.525 condomínios ativos, dos quais 52.170 já passaram dos 25 anos.

O que a idade muda na prática do síndico

Não é a probabilidade de falha. É o ônus da prova.

Ronda e checklist estabelecem diligência num prédio novo. Num prédio com todos os sistemas além da VUP, há modos de falha demais para serem pegos por inspeção visual periódica — e, mais importante, o registro que eles produzem é frágil: uma planilha preenchida por alguém, depois do fato.

O que o art. 937 pergunta é quando a necessidade se tornou manifesta. Essa é uma pergunta sobre registro, e registro é exatamente o que instrumentação produz sozinha: o histórico de pressão da bomba, o nível da cisterna, a curva de consumo do quadro, o teste do gerador que falhou em março.

É por isso que o controle vai deixar de ser conforto e virar prova. Não porque o condomínio ficou mais exigente — porque o prédio ficou velho e a norma virá atrás.